СИСТЕМА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ИСПОЛЬЗУЮЩАЯ ЦЕННЫЕ БУМАГИ ПОД НЕДВИЖИМОСТЬ, И ЕЕ СПОСОБ Российский патент 2012 года по МПК G06Q30/06 G06Q40/06 

ПЕРЕКРЕСТНАЯ ССЫЛКА НА РОДСТВЕННУЮ ЗАЯВКУ

Эта заявка испрашивает приоритет по заявке на выдачу патента Южной Кореи, № 2007-0134866, поданной 21 декабря 2007 года, 2008-0005552, поданной 18 января 2008 года, и 2008-0014557, поданной 18 февраля 2008 года, которые, таким образом, включены в состав данной заявки посредством ссылки.

ОБЛАСТЬ ТЕХНИКИ, К КОТОРОЙ ОТНОСИТСЯ ИЗОБРЕТЕНИЕ

Настоящее изобретение относится к системе и способу сделок с недвижимостью, и более конкретно, к системе и способу сделок с недвижимостью, использующим секьюритизацию (выпуск ценных бумаг под обеспечение) недвижимости, которая является допускающей снижение бремени на держателя права проживания и инвесторов посредством секьюритизации недвижимости и продажи множества раздельных ценных бумаг, включающих в себя ценную бумагу на право собственности и ценную бумагу на инвестирование.

УРОВЕНЬ ТЕХНИКИ

Вообще, поскольку недвижимость является дорогостоящей и проявляет высокую индивидуальность и локальность, инвесторы или управляющие должны иметь большую сумму денег, либо специализированные знания или опыт, чтобы инвестировать деньги в и управлять недвижимостью. В дополнение, масштаб сделки по недвижимости относительно велик при низкой рыночной ликвидности и низкой подвижности.

При застое в торговле недвижимостью, количество недвижимости на продажу для преодоления финансового затруднения предприятия и реструктуризации организации и недвижимости на продажу предприятия, вызванной безработицей, быстро растет, но недвижимость почти не продается. Это затрудняет реструктуризацию организации предприятия и увеличивает безнадежные кредиты банковских агентств, и, в свою очередь, ведет к внезапному падению цен недвижимости, обусловленному глубоким сокращением сделок. При росте недвижимости, инвесторы, имеющие небольшую сумму денег, не могут легко принимать участие в сделках по недвижимости, вследствие характеристики недвижимости в большом масштабе сделки и низкой ликвидности, которое может заставлять рынок недвижимости выводиться из равновесия рисковым капиталом.

Чтобы преодолеть такие недостатки недвижимости, появилось имущество, объединяющее рынок недвижимости с финансовым рынком, такое как фонд недвижимости или инвестиционные трасты в недвижимость (real estate investment, сокращенно REIT). Однако они не распространяются вследствие существования альтернативного инвестиционного имущества с высокой ликвидностью и высокой доходностью.

Фонд недвижимости является совокупностью капиталов для инвестиций в недвижимость, и специалист инвестирует собранные капиталы в многообразие тщательно отобранной недвижимости, такой как строительный объект недвижимости, доходная недвижимость, финансирование проектов, обеспеченные активами ценные бумаги (Asset Backed Securities, сокращенно ABS), и распределяет заработанные деньги. Доход, являющийся результатом инвестиций небольшой суммы денег в недвижимость, возвращается инвестору.

REIT имеют такую же природу, как фонд недвижимости, по той причине, что они действуют как средство инвестиций на рынке косвенных инвестиций в недвижимость, но отличаются от фонда недвижимости по правовой сущности и структуре. REIT являются акционерным обществом, ориентированным на инвестирование в недвижимость, и должны иметь внутренние функциональные возможности управления активами и владеть определенным капиталом. К тому же REIT обязаны владеть недвижимостью, соответствующей более 70% активов, и сталкиваются с трудностями в инвестировании капитала в строительные объекты недвижимости и предоставлении займов, так как они являются разновидностью акционерного общества. REIT являются имуществом, являющимся следствием стандартизации и секьюритизации собственного капитала инвестирования в виде небольших частей. То есть собственный капитал недвижимости делится на небольшие части, секьюритизированные и привязанные к множеству инвесторов через рынок капитала. В частности, REIT предоставляет возможность для инвестирования в недвижимость инвесторам, имеющим небольшую сумму денег.

Однако инвестиционный фонд и REIT оба фокусируются на инвестициях, так что инвесторы, имеющие небольшую сумму денег, принимают участие в инвестициях в недвижимость. Таковые преимущественно привлекают многочисленных инвесторов и капиталы на инвестирование в недвижимость к рынку недвижимости и предохраняют рынок недвижимости от нарушения равновесия рисковым капиталом. Однако инвестиционный фонд и REIT не учитывают тот факт, что внутренне присущее назначение недвижимости состоит не в инвестициях, а фактическом проживании и использовании земель.

Соответственно, люди, желающие владеть постоянными местами проживания, пренебрегают существующими инвестициями в недвижимость, не пригодную для фактического проживания, и не принимают участие в рынке недвижимости. В дополнение, инвесторы отводят свои взгляды от традиционной схемы инвестирования, так как она имеет затруднение при осуществлении целевого инвестирования в отборную недвижимость.

Усовершенствования в технологии связи привели к системам, которые поставляют информацию о сделках с недвижимостью и оказывают брокерские услуги в сделках с недвижимостью через сеть, такую как сеть Интернет. Однако нет системы для сделок с недвижимостью для фактических жителей. Например, технология уменьшения риска при сделках с недвижимостью через сеть раскрыта в заявке № 10-2003-0033334 на выдачу патента Южной Кореи, озаглавленной «System and Method for Mediating Transactions in Real Estate Though Network» («Система и способ для посредничества сделкам по недвижимости через сеть»), и заявке № 10-2004-0017945 на выдачу патента Кореи, озаглавленной «Method For Real Estate Transaction with Escrow and Title Insurance through Computer Network» («Способ для сделок с недвижимостью с условным депонированием и страхованием от дефекта правового титула через сеть»). Однако эти схемы направлены на существующие прямые инвестиции, при которых необходимо приобретать собственность на недвижимость ради инвестиций в недвижимость.

Как результат, прямые инвестиции, направленные на приобретение собственности, накладывают бремя на инвесторов в инвестиционных деньгах, прогрессивном налоге и имеющих отношение к сделке налоговых аспектах. Существующее финансовое имущество недвижимости, направленное только на собственный капитал, не обеспечивает целевого инвестирования и терпит неудачу в привлечении инвесторов. Люди, желающие пользоваться правом собственности, принимают участие в рынке недвижимости только потребительским способом, таким как аренда. Между тем, хотя усовершенствования в технологии связи привели к инфраструктуре, дающей возможность легкого доступа к имеющей отношение к недвижимости информации, пользователи пользуются только информацией о трендах по недвижимости, чтобы проверять существование сдающихся в наем домов, или информацией о недвижимости на продажу.

Соответственно, есть необходимость в новой системе и способе сделок с недвижимостью, допускающих удовлетворение инвесторов и реальных жителей посредством использования существующей инфраструктуры связи.

РАСКРЫТИЕ ИЗОБРЕТЕНИЯ

Для решения вышеупомянутых проблем, ассоциативно связанных с традиционными сделками с недвижимостью, и обеспечения многообразия дополнительных преимуществ, настоящее изобретение направлено на систему и способ сделок с недвижимостью, использующие секьюритизацию недвижимости, при которой компания специального назначения по торговле недвижимостью покупает недвижимость и разделяет право на недвижимость на право проживания и право инвестирования, которые подвергаются сделкам как инвестиционная ценная бумага на бирже ценных бумаг под недвижимость, подобно обычной ценной бумаге, с правом проживания и правом инвестирования, имеющими разные дивидендные проценты, из условия, чтобы покупатель, желающий фактического проживания, проживал в собственности, оплачивая только часть цены недвижимости, а лицо, желающее инвестиций, инвестировало в недвижимость в обмен на требуемый собственный капитал.

Настоящее изобретение также направлено на систему и способ сделок с недвижимостью, использующие секьюритизацию недвижимости, при которой сервер, предоставляющий услугу секьюритизации недвижимости, разделяет право на недвижимость для продажи на право проживания и право инвестирования, каждое имеющее разный дивидендный процент, продает право проживания и право инвестирования через сервер сделок с ценными бумагами, выплачивает деньги по сделке согласно договору и устанавливает права, чтобы уменьшать бремя извлечения инвестиционных денег и гарантировать защищенную передачу права.

Настоящее изобретение также направлено на систему и способ сделок с недвижимостью, использующие секьюритизацию недвижимости, при которой часть права собственности на недвижимость делится на множество собственных капиталов и секьюритизируются в инвестиционную ценную бумагу, которая должна обращаться подобно обычным ценным бумагам, и покупателям предоставлена возможность обращать свои права собственного капитала на бирже, так что свободно разделяемые права собственного капитала на недвижимость обращаются большое количество раз.

Настоящее изобретение также направлено на систему и способ сделок с недвижимостью, использующие секьюритизацию недвижимости, которая дает возможность легкой и защищенной продажи права собственного капитала на недвижимость совершением продажи права собственного капитала через сделки или последоговорные сделки по установленной продавцом цене, на основании оценочной цены по текущей цене недвижимости или через конкурс, автоматической оплатой затрат и автоматическим изменением права на недвижимость компании специального назначения по торговле недвижимостью.

Первый аспект настоящего изобретения предусматривает систему сделок с недвижимостью для продажи собственного капитала секьюритизированной недвижимости с использованием терминалов трейдеров, соединенных через сеть связи, система включает в себя сервер секьюритизации недвижимости для покупки недвижимости, делящий право собственного капитала на недвижимость на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, каждые имеющие разное право на получение дивиденда, и управляющий правом и дивидендом на ценную бумагу; сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость для предоставления информации об инвестиционной ценной бумаге с сервера секьюритизации недвижимости и информации о продаже инвестиционной ценной бумаги с терминала трейдера вместе с информацией об оценочной цене недвижимости, деления и покупки инвестиционной ценной бумаги в ответ на запрос покупки с терминала трейдера, и предоставления результирующего изменения в праве на сервер секьюритизации недвижимости; и сервер оценки активов для предоставления информации об оценочной цене на недвижимость, соответствующую инвестиционной ценной бумаге, на сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость.

Сервер секьюритизации недвижимости может включать в себя учредителя прав для деления права собственного капитала на недвижимость на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, и учредитель прав может определять по меньшей мере одно из отношения прав собственного капитала между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой, дивидендного отношения между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой, условия покупки для держателя права проживания, условия времени продажи, и условия даты дивидендов, на основании предопределенного критерия.

Второй аспект настоящего изобретения предусматривает способ сделок с недвижимостью между терминалами трейдеров по недвижимости и собственному капиталу, присоединенными к сети связи, способ включает в себя этап секьюритизации недвижимости по делению, посредством сервера секьюритизации недвижимости, права собственного капитала на недвижимость для продажи на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, каждые имеющие разные дивидендные отношения, на основании информации о недвижимости, поставляемой терминалом продавца, и информации об оценке активов для недвижимости; этап обращения ценной бумаги по приему, посредством сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость, информации об инвестиционной ценной бумаге с сервера секьюритизации недвижимости или информации о продаже для инвестиционной ценной бумаги с терминала трейдера, поставке информации об инвестиционной ценной бумаге вместе с информацией об оценке активов на терминал трейдера и поставке информации об изменении прав, являющуюся следствием продажи, на сервер секьюритизации недвижимости; этап обновления прав по обновлению, посредством сервера секьюритизации недвижимости, информации о правах для права собственного капитала недвижимости информацией изменения прав, принятой с сервера секьюритизации недвижимости; и этап предоставления дивидендов по выдаче, посредством сервера секьюритизации недвижимости, дивидендов на право проживания и инвестиционную ценную бумагу с предопределенными разными дивидендными процентами, когда удовлетворено предопределенное дивидендное условие.

Способ дополнительно может включать в себя этап обращения прав проживания по поставке, посредством сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость, информации о правах проживания с сервера секьюритизации недвижимости или информации о правах проживания с терминала трейдера вместе с информацией об оценке активов на терминал трейдера, совершению сделки в ответ на запрос покупки от покупателя, удовлетворяющий предопределенному условию покупки, и поставке информации об изменении прав на сервер секьюритизации недвижимости.

Способ дополнительно может включать в себя этап по поставке, посредством сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость, информации о праве проживания и инвестиционной ценной бумаге с сервера секьюритизации недвижимости на терминал трейдера, составлению договора на продажу, и поставке информации о договоре на сервер секьюритизации недвижимости; и этап установления зарегистрированного права, когда принятый договор на продажу удовлетворяет предопределенному критерию, по покупке, посредством сервера секьюритизации недвижимости, недвижимости у продавца согласно договору, приобретению права собственности на недвижимость, и установке права на раздельные право проживания и инвестиционную ценную бумагу.

Способ дополнительно может включать в себя этап вверения и продажи по поставке, посредством сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость или сервера секьюритизации недвижимости, информации о праве проживания, чтобы продать внешней управляющей компании для обеспечения автономных брокерских операций с недвижимостью и, когда информация о проданных правах проживания принята от внешней управляющей компании, обновлению, посредством сервера секьюритизации недвижимости, права информацией.

КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ЧЕРТЕЖЕЙ

Вышеприведенные и другие цели, признаки и преимущества настоящего изобретения станут более очевидными рядовым специалистам в данной области техники из подробного описания их предпочтительных примерных вариантов осуществления со ссылкой на прилагаемые чертежи, на которых:

фиг.1 - структурная схема, иллюстрирующая концепцию настоящего изобретения;

фиг.2 - схема концептуального представления, иллюстрирующая деление права собственного капитала согласно настоящему изобретению;

фиг.3 - схема концептуального представления, иллюстрирующая деление дивиденда права собственного капитала согласно настоящему изобретению;

фиг.4 - принципиальная структурная схема, иллюстрирующая систему сделок с недвижимостью, использующую компанию, управляющую недвижимостью по доверенности, согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения;

фиг.5 - структурная схема, иллюстрирующая сервер секьюритизации недвижимости согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения;

фиг.6 - структурная схема, иллюстрирующая сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения;

фиг.7 - блок-схема последовательности операций способа, иллюстрирующая способ сделок с недвижимостью, использующий секьюритизацию недвижимости, согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения;

фиг. 8 иллюстрирует запрос секьюритизации недвижимости; и

фиг. 9 иллюстрирует книгу прав на недвижимость.

ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ИЗОБРЕТЕНИЯ

В дальнейшем, примерные варианты осуществления настоящего изобретения будут подробно описаны со ссылкой на прилагаемые чертежи. Настоящее изобретение не ограничено вариантами осуществления, раскрытыми ниже, но может быть реализовано в различных формах. Последующие варианты осуществления описаны, чтобы дать рядовым специалистам в данной области техники возможность воплотить и осуществить изобретение на практике.

Фиг. 1 иллюстрирует концепцию секьюритизации недвижимости. Несмотря на то что примерные варианты осуществления настоящего изобретения будут описаны по отношению к недвижимости, система и способ по настоящему изобретению могут применяться к псевдонедвижимости, которая может вверяться, арендоваться или инвестироваться лицом, такой как транспортные средства, суда, произведения искусства, антикварные вещи и т. п.

Со ссылкой на фиг. 1, держатель 10 актива продает его или ее недвижимость компании 20 специального назначения по торговле недвижимостью. В этом случае, держатель 10 актива может продавать полное право собственности на недвижимость, право проживания, соответствующее некоторому из собственных капиталов права собственности, или оставшийся собственный капитал кроме права проживания.

Компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью или отдельная трастовая компания, управляющая недвижимостью по доверенности, записывается в качестве собственника проданной недвижимости в реестре недвижимости. Запись о держателях права проживания и инвестиционных ценных бумаг может быть найдена в трастовой книге компании 20 специального назначения по торговле недвижимостью или трастовой компании.

То есть недвижимость регистрируется на имя компании 20 специального назначения по торговле недвижимостью или трастовой компании предпочтительнее, чем на имя обоих, фактического жильца и инвесторов, которые обладают правом собственного капитала, для того чтобы избежать передачи права сохранения или принудительного исполнения. Это предупреждает нарушение права собственности, таким образом, надежно защищая право собственного капитала.

Компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью делит полное право собственности на недвижимость на право проживания и право инвестирования. Право проживания предоставляет право на использование недвижимости и получать прибыль, а право инвестирования дополнительно делится на инвестиционную ценную бумагу с ценой за акцию, включенную в список на бирже 30 ценных бумаг под недвижимость, и продается инвесторам. Право проживания может продаваться на бирже 30 ценных бумаг под недвижимость.

Держатель права проживания, владеющий землей, товарным складом или зданием, иным чем жилое помещение, вверяет такую недвижимость отдельной компании 50 по управлению недвижимостью, так как он или она, как отдельный представитель, не могут легко управлять такой недвижимостью. В этом случае, держатель права проживания может получать арендный доход, исключая комиссионное вознаграждение, которое должно выдаваться компании по управлению недвижимостью. Между тем, компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью может владеть правом проживания такой недвижимости, от которой ожидается арендный доход или доход от пользования. Компания 50 по управлению недвижимостью может быть франшизой по недвижимости, которая выполняет автономные брокерские операции с недвижимостью, или ассоциацией брокеров по недвижимости. Это предусматривает брокерские операции по продаже права проживания, когда покупателю необходимо посетить брокера по недвижимости для того, чтобы произвести запрос продажи на недвижимость (по причине дивидендов или соглашения с держателем права проживания) или чтобы купить право проживания.

Компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью выпускает инвестиционную ценную бумагу, деля оставшийся собственный капитал, за исключением собственного капитала прав проживания, принимая во внимание цену, льготу и тому подобное, у недвижимости. Например, когда 51% назначен на право проживания, которое делает необходимым собственный капитал в 51%, компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью выпускает ценную бумагу, соответствующую собственному капиталу в 49% (например, 10000 акций), который должен продаваться на бирже 30 ценных бумаг под недвижимость с каждой акцией, имеющей свою нарицательную стоимость.

В этом случае, цена недвижимости может оцениваться агентством 40 оценки активов для отражения оценочной цены недвижимости. Между тем, агентство 40 оценки активов может предоставлять оценочную цену недвижимости во взаимодействии с биржей 30 ценных бумаг под недвижимость, когда проводится сделка с ценными бумагами, и обновляет информацию об оценке ценой продажи проданной ценной бумаги.

Между тем, компания 20 специального назначения по торговле недвижимости, при делении права проживания и инвестиционной ценной бумаги, устанавливает собственный капитал права проживания в 51% от полного собственного капитала недвижимости. Собственный капитал права проживания может изменяться. Проценты собственного капитала могут отличаться между близлежащими недвижимостями, имеющими сходную стоимость.

Инвестиционная ценная бумага подвергается сделкам со своей ценой, определенной по принципу спроса и предложения, на бирже 30 ценных бумаг под недвижимость. При такой сделке, инвестору предоставляется возможность инвестировать непосредственно в желательную недвижимость в отличие от существующего косвенного инвестирования в недвижимость. Цена инвестиционной ценной бумаги для отдельной недвижимости изменяется в реальном времени инвесторами, которые восприимчивы к текущей стоимости и будущей стоимости недвижимости. Цена инвестиционной ценной бумаги зависит от состояния и местоположения отдельной недвижимости, имея следствием ясную, точную и определяемую в реальном времени цену недвижимости. Соответственно, трудно определять цену отдельной инвестиционной ценной бумаги на основании существующей простой информации о недвижимости, которая предлагает всего лишь простую справку. В примерном варианте осуществления, стоимость инвестиционной бумаги под недвижимость, включающей в себя право на получение дивиденда, точно вычисляется, и, когда ценная бумага продается фактически, информация о стоимости возвращается в агентство 40 оценки активов ради более точной оценки для отдельной недвижимости.

Когда недвижимость должна продаваться за наличный расчет (по соглашению между всеми держателями инвестиционных ценных бумаг и держателем права проживания или удовлетворению других юридических условий), деньги по сделке за недвижимость могут выдаваться в качестве дивиденда соразмерно процентам собственного капитала. В этом случае, поскольку держатель права проживания непосредственно использует недвижимость или получает арендный доход, держатель инвестиционной ценной бумаги предпочтительно имеет большее дивидендное отношение, чем держатель права проживания. Коэффициент деления и дивидендное отношение между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой может определяться, когда компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью делит право собственного капитала на право проживания и инвестиционную ценную бумагу.

Между тем, компания 20 специального назначения по торговле недвижимостью, при делении права собственного капитала, может устанавливать некоторые из коэффициента деления, дивидендного отношения, условия покупателя прав проживания (которое может задаваться в отдельности или согласно национальной политике), условия времени продажи (держателю права проживания может быть запрещено повторно продавать право проживания в течение предопределенного периода времени после покупки права проживания), даты дивидендов и дивидендного условия. Между тем, держатель 10 актива, при создании запроса продажи, может осуществлять запрос на установку некоторого из стоимости продажи и вышеприведенных выбираемых условий (например, коэффициента деления и дивидендного отношения).

Фиг. 2 - схема концептуального представления, иллюстрирующая разницу между схемой согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения и типичной схемой косвенного инвестирования для недвижимости или типичной схемой сделки для права аренды, дающего право проживания. Как показано на фиг. 2, чтобы продать недвижимость, компания специального назначения по торговле недвижимостью или трастовая компания становится собственником недвижимости и делит право собственного капитала на право проживания и право инвестирования при подготовке к сделке в качестве ценной бумаги, на основании информации из агентства оценки активов.

Эта последовательность операций подготовки сделки с ценными бумагами дает право проживания в качестве первого объекта сделки и отдельное право инвестирования в качестве второго объекта сделки, в отличие от типичного косвенного инвестирования в недвижимость. Право проживания удерживает прямое право на часть права на недвижимость, например право на получение дивиденда для получения дивидендов с дохода от прироста капитала недвижимости, в отличие от типичного права аренды. Между тем, право инвестирования делится на инвестиционные ценные бумаги, включенные в список, обращаемые в реальном времени, имея следствием дивиденды и доход от прироста капитала и гарантируя устойчивое инвестирование, вследствие небольшого размера падения цен в свете признаков недвижимости.

Соответственно, настоящее изобретение дает возможность обоих, стабильного проживания и инвестирования, таким образом, удовлетворяя держателя права проживания, в отличие от существующей (долгосрочной) аренды. Несостоятельность национальной политики в отношении бездомных лиц, такой как жилые помещения за полцены или долгосрочная аренда жилого помещения, обусловлена жилыми помещениями, построенными в непопулярных регионах и не имеющих инвестиционной стоимости, а формирующих только отдельные затраты и амортизацию в соответствии с проживанием в жилом помещении. К тому же эта политика нежелательно растрачивает правительственные фонды. Примерный вариант осуществления настоящего изобретения может решить эти проблемы.

То есть примерный вариант осуществления настоящего изобретения может применяться к существующим домам или жилым помещениям, а также новым жилым помещениям, без дискриминации регионов или новых и старых домов. Согласно настоящему изобретению, поскольку фактический житель и инвесторы покупают право собственного капитала на недвижимость, правительство не обязано поддерживать фонды. К тому же настоящее изобретение может удовлетворять жителя по аспектам инвестиций и постоянного проживания, а инвестора по аспектам целевого инвестирования, быстрого получения прибыли и оборачиваемости капитала, благодаря продаже ценных бумаг в реальном времени.

Фиг. 3 иллюстрирует детализированную разницу между примерным вариантом осуществления настоящего изобретения и типичными косвенными инвестициями в недвижимость. Со ссылкой на фиг. 3, типичные косвенные инвестиции в недвижимость указывают ссылкой на сбор инвестиционного фонда, инвестирование фонда и равномерное распределение дивидендной прибыли по инвесторам, как показано в верхней части фигуры, на которой доход от использования у недвижимости не учитывается. Однако примерный вариант осуществления настоящего изобретения включает в себя инвестирование определенных инвестиционных денег A и собранных инвестиционных денег B в право проживания для получения дохода и дивиденда от использования недвижимости и право инвестирования для получения дивиденда, и выдачу дивидендов, так что прибыль от обоих, дохода от прироста капитала и использования недвижимости, управляется, как показано в нижней части фигуры. К тому же право инвестирования секьюритизируется, а ценная бумага включается в список. Это дает возможность формирования большого рынка, возврата инвестиционных денег и результирующей прибыли, благодаря сделкам с ценными бумагами в любое время.

Фиг. 4 - структурная схема, иллюстрирующая систему сделок с недвижимостью согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения. Со ссылкой на фиг. 4, система сделок с недвижимостью включает в себя сервер 161 секьюритизации недвижимости, управляющую базу 162 данных, сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость, базу 123 данных сделок, сервер 171 оценки активов, базу 172 данных цен недвижимости, терминал 140 продавца терминала трейдера, терминал 181 жильца и терминал 191 инвестора.

Сервер 161 секьюритизации недвижимости может покупать недвижимость, делить право собственного капитала на недвижимость на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, каждые имеющие разное право на получение дивиденда (секьюритизацию недвижимости), управлять правом и дивидендом для каждой ценной бумаги, обмениваться информацией об изменении в праве собственного капитала с сервером 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость, принимать информацию о продаже недвижимости (когда запрашивается продажа для секьюритизации недвижимости через сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость), секьюритизировать недвижимость, устанавливать право собственного капитала и выдавать информацию о праве собственного капитала. Управляющая база 162 данных хранит право собственности на недвижимость (БД прав собственности); информацию, записанную в реестре недвижимости, информацию, записанную в книге управления, и информацию об условиях управления (БД недвижимости); и информацию о псевдонедвижимости, такой как объекты, иные чем недвижимость, которые обеспечивают прибыль от временного владения недвижимостью (БД псевдонедвижимости). Конечно, информация о членах и информация о комиссионном вознаграждении, затратах, налоге и тому подобном, имеющем отношение к изменению прав, также могут управляться базой данных.

Здесь, условие управления может устанавливаться при делении недвижимости на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, или позже, и, впоследствии, может модифицироваться. Информация об условии управления включает в себя коэффициент деления и дивидендное отношение между правом проживания, дающим право использовать собственность, и инвестиционной ценной бумагой, условие покупателя права проживания, условие продажи по покупателю права проживания, условие или дату дивидендов и т. п. Некоторые из этих условий могут назначаться продавцу для повышения цены продажи.

Например, право собственного капитала у права проживания может быть установлено в 51%. Дивидендное отношение между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой может устанавливаться в 30:70. Покупатель права проживания может назначаться бездомному лицу, которое может занимать первый приоритет и содержит двух или более членов его или ее семьи (согласно национальной политике). В случае условия времени продажи, праву проживания запрещено продаваться в течение семи лет после приобретения права проживания, а праву собственного капитала для инвестирования предоставлена возможность отделяться и продаваться немедленно после приобретения права собственного капитала. Таким образом, условие управления может определяться согласно политике, которая отражает тип цены недвижимости, политику перехода недвижимости, важность недвижимости для общества и тому подобное. Условие управления может настраивать уровень активизации и устойчивости рынка недвижимости. Между тем, условие управления может изменяться полной продажей собственного капитала, максимальной продажей собственного капитала, распределением дивидендов, соглашением между держателями прав собственного капитала, изменением стратегии обслуживания и т. п.

Сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость присоединен к серверу 161 секьюритизации недвижимости и серверу 171 оценки активов. Сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость предоставляет информацию о включенной в список инвестиционной ценной бумаге (в том числе праве проживания, если необходимо), и информацию о правах собственного капитала (в том числе установочных параметрах, которые влияют на цену, таких как коэффициент деления права проживания, и дивидендное отношение), запрошенную для продажи терминалом трейдера (например, терминалом 181 жильца или терминалом 182 инвестора), вместе с текущей ценой. К тому же сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость определяет допустимый сделкой собственный капитал, право использовать собственность, и коэффициент распределения прибыли на основании права собственного капитала и информации о покупателе, согласно предопределенному условию управления, по приему запроса покупки с терминала трейдера (например, терминала 181 жильца или терминала 182 инвестора). К тому же сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость выдает изменение в праве собственного капитала, вызванное сделкой, на сервер 161 секьюритизации недвижимости. То есть сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость совершает сделку с правами собственного капитала для секьюритизированной недвижимости вместо продавца и обеспечивает функцию предоставления возможности держателями прав собственного капитала перепродавать свои права собственного капитала (то есть иметь в обращении права собственного капитала).

Для того чтобы предоставлять вышеупомянутую услугу, сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость может включать в себя базу 123 данных сделок для хранения информации о договорах на продажу собственного капитала, информацию о собственном капитале, информацию о недвижимости, зарегистрированной в реестре, и информацию об условии управления (БД недвижимости); информацию об установлении прав, включающую в себя информацию, записанную в трастовой книге; информацию о затратах, включающих в себя комиссионное вознаграждение и налог; информацию о сделке по продаже собственного капитала; и информацию о дивидендах. База 123 данных сделок дополнительно может включать в себя базу данных информации о членах для управления информацией о членах, базу данных для управления информацией о запросах покупки и продажи, базу данных информации о покупателях и базу данных информации о продавцах.

Между тем, показанная конфигурация может изменяться в зависимости от схемы продажи и покупки сделок с правом проживания и схемы покупки недвижимости для передачи права собственности на недвижимость.

Например, когда продажа недвижимости полностью вверяется серверу 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость, терминал 140 продавца присоединен к серверу 161 секьюритизации недвижимости через сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость, таким образом, устраняя необходимость в соединении □. Между тем, если терминал 140 продавца находится только через сервер 161 секьюритизации недвижимости для передачи права собственности, соединение □ может быть обязательным.

К тому же когда сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость продает право проживания вместо покупателя, или не продает, может быть обязательно одно из соединений □ или □.

Сервер 161 секьюритизации недвижимости делит право собственного капитала на недвижимость, включает в список инвестиционную ценную бумагу, изменяет право при продаже инвестиционной ценной бумаги, продает право проживания по предопределенной схеме и передает право. Для стабильной передачи прав сервер 161 секьюритизации недвижимости должен приобретать право собственности на недвижимость. Это, однако, требует от сервера 161 секьюритизации недвижимости покупать недвижимость по цене, запрошенной продавцом недвижимости. Соответственно, сервер 161 секьюритизации недвижимости делает необходимым капитал на покупку недвижимости и сталкивается с растущим бременем, когда продажа права проживания или инвестиционной ценной бумаги затягивается или не совершается.

Для того чтобы уменьшить бремя, в примерном варианте осуществления, сервер 161 секьюритизации недвижимости секьюритизирует недвижимость по приему запроса продажи на недвижимость от продавца, совершает сделку с инвестиционной ценной бумагой через сервер 121 сделок с инвестиционными ценными бумагами под недвижимость и составляет договор с покупателем. Договор на право проживания составляется отдельным путем или через сервер 121 сделок с ценными бумагами под недвижимость. Если договор на недвижимость достигает предопределенного уровня (например, 80% полной цены), сервер 161 секьюритизации недвижимости может ссужать деньги на покупку недвижимости с финансового сервера 169 по ценной бумаге договора (□) и выдавать деньги терминалу 140 продавца для приобретения права собственности на недвижимость. Сервер 161 секьюритизации недвижимости, затем, может продавать инвестиционную ценную бумагу и право проживания согласно договору и защищенным образом предоставлять права соответственным покупателям. Ели управляющая компания сервера 161 секьюритизации недвижимости имеет свои деньги, она выдает деньги терминалу 140 продавца вместо заимствования денег у финансового сервера 169. Это дает серверу 161 секьюритизации недвижимости уменьшать бремя на время передачи права собственности и капитал.

Конечно, после того, как все права на проживание включены в договор на продажу, право собственности может быть передано, права могут быть установлены, и деньги, затем, могут выдаваться продавцу недвижимости. Это, однако, является недостатком как для продавца, так и для покупателя собственного капитала, когда время затягивается.

Фиг. 5 - структурная схема, иллюстрирующая сервер 200 секьюритизации недвижимости согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения. Со ссылкой на фиг. 5, сервер 200 секьюритизации недвижимости может по выбору включать в себя устройство управления 210 информации о продаже для приема по меньшей мере одного из цены продажи на недвижимость, коэффициента деления между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой, и дивидендного отношения между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой, в качестве информации о продаже, а также приема запроса покупки на недвижимость; источник 222 запроса сделки для предоставления информации о продаже от устройства управления 210 информации о продаже на сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость, чтобы запрашивать договор сделки; и узел 221 установления/поиска прав для приема информации о завершении сделки с сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость, выплаты денег по сделке на недвижимость, передачи права, запрашивания у сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость выполнения договорной сделки и предоставления информации о правах по приему запроса наведения справки о правах.

Кроме того, сервер 200 секьюритизации недвижимости может по выбору включать в себя устройство 212 утверждения сделки для утверждения сделки посредством распознавания правдоподобия или действительности продажи для запроса продажи; процессор 211 договора/сделки, по существу, для обработки договора и сделки; устройство управления 223 управляющих компаний для вверения права проживания управляющей компании, допускающей обеспечение автономных брокерских операций с недвижимостью, приема информации о продаже из управляющей компании, и осуществления запроса на изменение права; устройство управления 224 оценки активов для получения информации об оценке активов для отделения права проживания и инвестиционной ценной бумаги во взаимодействии с сервером оценки; и поставщик 225 дивидендов для управления датой дивидендов, чтобы выдавать дивиденды.

Между тем, сервер 200 секьюритизации недвижимости может по выбору включать в себя контроллер 220 и приемопередатчик 230 информации для передачи и приема информации на и с внешних серверов.

Фиг. 6 - структурная схема, иллюстрирующая сервер 300 сделок с ценными бумагами под недвижимость согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения. Как показано на фиг. 6, сервер 300 сделок с ценными бумагами под недвижимость взаимодействует с сервером секьюритизации недвижимости, сервером оценки активов, сервером управляющих компаний и сервером запроса персональной информации.

Прежде всего, сервер 300 сделок с ценными бумагами под недвижимость включает в себя устройство управления 310 информации о продаже для управления информацией о продаже собственного капитала или недвижимости; устройство управления 320 сделок с собственным капиталом для предоставления информации о продаже собственного капитала и приема запросов продажи и покупки; поставщик 334 информации о собственном капитале для поставки информации о праве собственного капитала на недвижимость вместе с текущей ценой и дивидендным отношением; процессор 321 договора/сделки для сравнения информации о покупателе с условием управления недвижимости, чтобы определять, предоставлена ли покупателю возможность покупать недвижимость, по приему запроса покупки, и, когда покупателю предоставлена возможность покупать недвижимость, обработки договора или сделки; процессор 322 зависимости прав для формирования информации об изменении зависимости прав, которая должна поставляться покупателю и на сервер секьюритизации недвижимости, на основании результата из процессора 321 договора/сделки; процессор 335 денежной суммы сделки для оплаты денежной суммы сделки на основании результата из процессора 321 договора/сделки; и процессор 333 затрат для отдельного расчета налога и комиссионного вознаграждения в затратах, и оплаты затрат.

Сервер 300 сделки с ценными бумагами под недвижимость дополнительно включает в себя процессор 341 секьюритизации недвижимости для осуществления запроса сервера секьюритизации недвижимости на продажу недвижимости или приема информации о собственном капитале недвижимости с сервера секьюритизации недвижимости; корректор 342 информации о правах для обмена информацией об изменении в праве собственного капитала с сервером секьюритизации недвижимости; устройство управления 343 оценки активов для возврата информации о цене собственного капитала, являющейся следствием успеха продажи, на сервер оценки активов; устройство управления 344 управляющих компаний для предоставления информации о праве проживания для продажи внешней управляющей компании, которая обеспечивает автономные брокерские операции с недвижимостью, приема информации о проданном праве проживания и распознавания возникновения сделки; и приемопередатчик 350 информации для соединения компонентов с сервером секьюритизации недвижимости, сервером оценки активов, сервером запроса персональной информации (требуемой для определения, удовлетворено ли правовое условие) и сервером управляющих компаний.

Сервер 300 сделок с ценными бумагами под недвижимость дополнительно может включать в себя контроллер 340 для соединения входов и выходов компонентов друг с другом наряду с управлением компонентами, предоставления информации, требуемой для определения, или вычислительных функциональных возможностей, поиска и предоставления необходимой информации из базы 123 данных сделок или обновления базы 123 данных сделок выходной информацией, и выполнения имеющей отношение к дивидендам обработки.

Между тем, корректор 342 информации о правах дополнительно может включать в себя уведомитель об изменении прав для уведомления держателя, владеющего правом проживания недвижимости, о состоянии изменения прав, например, с помощью электронной почты, короткого сообщения, речевого сообщения или мультимедийного сообщения, когда есть изменение в праве проживания. Узел 221 установления/поиска прав, показанный на фиг. 5, может быть замещен уведомителем об изменении прав.

Устройство управления 343 информации о цене предоставляет информацию о продаже собственного капитала, являющуюся следствием благоприятного исхода сделки, на сервер оценки активов, который может обновлять существующую информацию об оценке активов информацией о продаже собственного капитала.

Поставщик 334 информации о собственном капитале регистрирует право собственного капитала и цену продажи, назначенную продавцом, и поставляет информацию вместе с информацией о цене и информацией о дивидендах. Процессор 321 договора/сделки может выполнять продажу прав собственного капитала с использованием по меньшей мере одной из последоговорной сделки, прямой сделки или конкурсного предложения.

Когда предельный срок в качестве условия доверительного управления истекает или достигается доходность в качестве условия доверительного управления, контроллер 340 выдает дивиденд с дохода от прироста капитала. В этом случае, ставка дивиденда права собственного капитала, дающего право использовать собственность, является меньшей, чем у права собственного капитала для инвестирования. Между тем, когда недвижимость является домом для проживания, только доходы от прироста капитала предусмотрены в качестве дивиденда, тогда как, когда недвижимость является коммерческим зданием, офисным зданием или автостоянкой, дающими прибыль, часть прибыли может выдаваться в качестве дивиденда согласно предопределенному периоду времени. В этом случае, больший дивиденд может выдаваться пользователю недвижимости, который осуществляет вклад в прибыль использованием недвижимости, в отличие от дивиденда с доходов от прироста капитала. Или такая имеющая отношение к дивидендам информация может поставляться поставщику дивидендов сервера секьюритизации недвижимости, с тем чтобы выдавался дивиденд.

Система дополнительно может включать в себя узел (не показан) для предоставления географической информации или информации о переносе цены для недвижимости.

Фиг. 7 - блок-схема последовательности операций способа, иллюстрирующая способ сделок с недвижимостью согласно настоящему изобретению.

Способ сделок с недвижимостью, использующий секьюритизацию согласно примерному варианту осуществления настоящего изобретения настоящего изобретения, является способом для обеспечения обслуживания сделки с недвижимостью между продавцом и покупателем через двунаправленную сеть передачи данных.

Прежде всего, продавец осуществляет доступ к серверу компании специального назначения по торговле недвижимостью через терминал продавца и предоставляет информацию о недвижимости для продажи (например, жилого помещения, дома, офисного здания или коммерческого здания) на сервер компании специального назначения по торговле недвижимостью. Информация может легко поставляться, например, посредством использования веб-документов на веб-сайте. Таким образом, продавец поручает серверу компании специального назначения по торговле недвижимостью продать недвижимость.

Сервер компании специального назначения для торговли недвижимостью и вспомогательные серверы могут предусматривать форму запроса продажи в сети ради процедуры продажи/поручения недвижимости для продавца. Запрос продажи может включать в себя, например, указание недвижимости, типа прав (то есть, права проживания и права инвестирования), продажи/покупки, персональной информации устройства запрашивания (например, идентификационного номера, имени, адреса, и т.п.), и документа подлинности (который должен быть прикреплен к запросу). Запрос дополнительно может включать в себя адрес собственности, тип недвижимости (например, офисного здания, коммерческого здания, пустующих земель) и тому подобное.

Отношение права проживания и инвестиционной ценной бумаги может определяться компанией специального назначения по торговле недвижимостью на основании пояснений агентства оценки активов, или может назначаться держателем актива. В этом случае, поскольку держатель актива может пожелать удерживать право проживания или право инвестирования после продажи его или ее недвижимости, могут назначаться деление права инвестирования, дивидендное отношение для дохода от прироста капитала, и надлежащая цена продажи в дополнение к отношению держателя права проживания и права инвестирования (таковые, когда ниже критериев, могут не утверждаться устройством утверждения сделки). Продавец может осуществлять запрос на продажу недвижимости посредством записи необходимой информации в форму запроса покупки/продажи и отправки запроса на сервер секьюритизации недвижимости. Сервер предусматривает способ записи запроса и связанное разъяснение. Предпочтительно, сервер поддерживает консультационную услугу через веб-сайт, электронную почту, мобильный телефон, проводной телефон, доску объявлений или кабинет автономных консультаций, для того чтобы предоставлять подробную информацию об использовании и предназначении права проживания и права инвестирования.

Фиг. 8 иллюстрирует пример такого запроса секьюритизации недвижимости. Этот запрос является всего лишь простым примером и может быть модифицирован, если необходимо. Запрос секьюритизации недвижимости включает в себя адрес собственности и тип недвижимости, для того чтобы определять секьюритизируемую недвижимость. Запрос секьюритизации недвижимости дополнительно может включать в себя наименование здания, если возможно, для того чтобы содействовать определению.

Компания специального назначения по торговле недвижимостью или отдельная трастовая компания, управляющая недвижимостью по доверенности, записывается в качестве собственника для секьюритизации недвижимости. Проценты собственного капитала и дивидендные проценты держателя права проживания и инвестора могут быть найдены по трастовой книге (или книге прав). Держатель прав проживания и инвестор могут идентифицироваться разными цветами. К тому же держатель прав проживания и инвестор могут идентифицироваться своими ценными бумагами. Реальные ценные бумаги выпускаются с разными цветами для легкого опознавания типа права. Последовательность операций предоставляет исходному правомерному лицу возможность назначать третью сторону в качестве держателя права проживания. Запрос секьюритизации требует определения процентов собственного капитала права проживания и инвестиционной ценной бумаги. К тому же соответствующие дивидендные проценты также могут определяться и записываться по отдельности. Могут записываться общее количество акций выпущенной инвестиционной ценной бумаги и цена одной акции инвестиционной ценной бумаги. Если таковые не записаны, информация определяется компанией специального назначения по торговле недвижимостью согласно многообразию критериев.

Согласно настоящему изобретению, сервер компании специального назначения по торговле недвижимостью может создавать и сохранять трастовый реестр (не показан), в котором записываются право проживания, право инвестирования и изменение обращаемых прав собственного капитала для определенной недвижимости, и может управлять обновлением трастового реестра во взаимодействии с сервером компании специального назначения по торговле недвижимостью. К тому же сервер компании специального назначения по торговле недвижимостью может предоставлять членам возможность считывать содержимое трастового реестра забесплатно или по себестоимости. Трастовый реестр, предусмотренный сервером компании специального назначения по торговле недвижимостью по настоящему изобретению, может иметь формат, сходный с реестром недвижимости или трастовым реестром, фактически предусмотренным Верховным судом Кореи.

Продавец осуществляет запрос на продажу определенной недвижимости или вверяет недвижимость, стоимость которой затем определяется агентством оценки активов. Текущая стоимость недвижимости должна точно определяться, так что недвижимость не игнорируется рынком в качестве объекта инвестиций, когда ее право собственного капитала делится и подвергается обращению. Спецификация прав указывается ссылкой из трастового реестра или соответствующим наименованием. Предпочтительно, реестр прав включает в себя подробности о недвижимости.

Подробности о держателе права проживания и инвесторе, имеющем инвестиционную ценную бумагу, предпочтительно записываются в отдельную книгу недвижимости.

Поэтому компания специального назначения по торговле недвижимостью поставляет информацию о множестве прав собственного капитала, каждое содержащее по меньшей мере часть права, имеющего отношение к недвижимости, на множество терминалов инвесторов, которые могут осуществлять доступ к компании специального назначения по торговле недвижимостью через сеть, и продает права собственного капитала. Здесь, право собственного капитала может указывать собственный капитал права собственности определенной недвижимости. Например, наименьший собственный капитал, который может продаваться может включать в себя 50%, 10%, 5% и 1%. Этот собственный капитал может делиться на право проживания и право инвестирования, с текущей ценой недвижимости, составляющей 100%. Собственный капитал может выдаваться в качестве сертификатов покупателям. Передача прав на каждый сертификат может управляться процедурой передачи. Между тем, инвестиционная ценная бумага является разделенным вариантом права инвестирования, то есть право инвестирования делится на предопределенное количество акций и включается в список на бирже ценных бумаг под недвижимость.

Владелец инвестиционной ценной бумаги имеет только часть собственного капитала инвестирования, то есть права получать предопределенный дивиденд с прибыли от прироста капитала недвижимости в заданное время, вместо права непосредственно арендовать и использовать собственность. К тому же владелец инвестиционной ценной бумаги может покупать и продавать ценные бумаги на бирже.

Право проживания может продаваться и покупаться в многообразии схем, описанных выше (например, схеме продажи и покупки права проживания через автономного брокера по недвижимости и схеме прямой продажи и покупки права проживания у компании специального назначения по торговле недвижимостью). Например, право проживания может продаваться через биржу ценных бумаг под недвижимость. В этом случае, право проживания может рассматриваться в качестве одной ценной бумаги и может не делиться для продажи, в отличие от типичной инвестиционной ценной бумаги, допускающей свободное деление и объединение.

Поэтому, если удовлетворено предопределенное дивидендное условие, которое, например, может быть одним из истечения предопределенного предельного срока или возрастания текущей цены недвижимости сверх предопределенной цены, прибыли с недвижимости выдаются в качестве дивидендов держателю права проживания и держателю права инвестирования в предопределенном соотношении. Этап выдачи дивидендов может выполняться предоставлением дохода от недвижимости в качестве дивидендов держателю права проживания и держателю права инвестирования, когда недвижимость не включена в список и продается третьей стороне. По существу, держатель права инвестирования продает его или ее ценную бумагу на бирже, чтобы получить прибыль. Однако, в конкретном случае, где недвижимость превращается в деньги, прибыль может выдаваться в качестве дивиденда каждому владельцу ценной бумаги.

При покупке недвижимости, дивидендные проценты могут определяться согласно заключениям компании специального назначения по торговле недвижимостью, агентства оценки активов и продавца, и применяться немедленно, когда продана новая недвижимость. К тому же проценты права проживания и права инвестирования могут применяться гибко согласно правительственной политике по недвижимости.

Способ согласно предпочтительному варианту осуществления настоящего изобретения включает в себя этап расчета права собственного капитала, включающего в себя право проживания. То есть перед выдачей дивидендов с прибыли, держатель права инвестирования может вносить в список его или ее право собственного капитала на бирже ценных бумаг под недвижимость для обращения. Право проживания также может обращаться на бирже ценных бумаг под недвижимость. Этап включает в себя этап обращения прав проживания по продаже, посредством сервера биржи ценных бумаг под недвижимость, права проживания терминалам инвестора, которые могут быть присоединены через сеть. Право инвестирования может подвергаться сделкам подобно акциям, так как оно делится на несколько ценных бумаг для продажи. Продавец ценных бумаг предлагает цену продажи и количество продажи его или ее акций, а покупатель, также, цену покупки и количество покупки акций. Этот список сделок предоставляется в реальном времени, и, когда заказ на покупку соответствует заказу на продажу, сделка проводится успешно. Соответственно, стоимость одной акции инвестиционной ценной бумаги колеблется, в реальном времени, в зависимости от цены, определенной на бирже.

Поскольку инвестор желает только получать возврат от инвестиций, он или она могут продавать право собственного капитала вместо ожидания получения дивиденда, чтобы вернуть его или ее деньги, инвестированные в право собственного капитала. К тому же инвестор может делить и осуществлять обращение права собственного капитала требуемой суммой согласно настоящему изобретению. Соответственно, инвестор может вынимать желательную сумму инвестиций в пределах требуемого периода, таким образом, повышая степень свободы инвестиций в недвижимость.

Фиг. 9 иллюстрирует пример книги прав на недвижимость согласно настоящему изобретению. Держатель права проживания и владельцы инвестиционных ценных бумаг для недвижимости записаны в отдельную книгу прав на недвижимость, содержащую подробности о недвижимости, записанные в ней.

Например, книга прав на недвижимость использует адрес недвижимости и название здания для определения недвижимости. Проценты собственного капитала права проживания и инвестиционной ценной бумаги для недвижимости записываются в книгу прав на недвижимость, с тем чтобы были идентифицированы собственные капиталы ценной бумаги.

К тому же держатель права проживания и инвесторы, владеющие инвестиционной ценной бумагой, записываются в нижнюю графу книги прав на недвижимость вместе с процентами собственного капитала инвестиционной ценной бумаги.

Как описано выше, согласно настоящему изобретению, лицо, желающее проживать в недвижимости, может овладеть недвижимостью, оплатив едва не так мало, как половина ее цены, а лицо, желающее только инвестиций, может инвестировать требуемую сумму денег в недвижимость в течение требуемого инвестиционного периода и легко возвращать его или ее инвестиции. Это может способствовать инвестициям в недвижимость и предоставлять капиталу недвижимости возможность приводиться в доступное состояние и использоваться для предприятий, таким образом, создавая новый рынок недвижимости. Настоящее изобретение может широко использоваться в области сделок с недвижимостью.

Согласно настоящему изобретению, компания специального назначения по торговле недвижимостью покупает недвижимость и делит право на недвижимость на право проживания и право инвестирования, которые подвергаются сделке как инвестиционная ценная бумага на бирже ценных бумаг под недвижимость, подобно обычной ценной бумаге, с правом проживания и правом инвестирования, имеющими разные дивидендные проценты, из условия, чтобы покупатель, желающий фактического проживания, проживал в собственности, оплачивая только часть цены недвижимости, а лицо, желающее инвестирования, инвестировало в недвижимость в обмен на требуемый собственный капитал.

Соответственно, покупатель права проживания может получать право собственности на недвижимость и реализовать его или ее право собственного капитала для получения установленного дивиденда посредством оплаты только части цены недвижимости, в отличие от договора аренды. К тому же деньги не связываются в недвижимости в течение длительного времени, и инвестор может инвестировать меньшую сумму денег в определенную недвижимость.

В частности, право проживания имеет многообразие процентов для удовлетворения потребности только в проживании и потребности как в проживании, так и дивидендах, давая лицу, желающему фактического проживания, возможность проживать в собственности, уплачивая небольшую сумму денег. То есть настоящее изобретение может удовлетворять все потребности многообразия инвесторов.

К тому же сервер для предоставления услуги секьюритизации недвижимости делит право собственности на недвижимость для продажи на право проживания и право инвестирования, каждое имеющее разный дивидендный процент, составляет договор с помощью сервера сделок с ценными бумагами, чтобы продавать права, покупает недвижимость согласно договору, приобретает право собственности, устанавливает право и продает право проживания и право инвестирования согласно договору, таким образом, уменьшая бремя покупки недвижимости на компанию специального назначения по торговле недвижимостью и повышая надежность приобретения прав.

Более того, так как цена инвестиционной ценной бумаги формируется на рынке сделок с ценными бумагами, в отличие от недвижимости, цена которой в самом деле флуктуирует, инвестору предоставлена возможность выручать прибыль благодаря обращению инвестиционной ценной бумаги даже до даты дивиденда. Цена недвижимости отражает таковую у ценной бумаги, имея следствием истинную цену недвижимости.

Несмотря на то что изобретение было показано и описано со ссылкой на его определенного рода предпочтительные варианты осуществления, специалистами в данной области техники будет пониматься, что различные изменения по форме и содержанию могут быть произведены в нем, не выходя из сущности и объема изобретения, которые определены прилагаемой формулой изобретения.

Изобретение относится к системе и способу сделок с недвижимостью. Техническим результатом является повышение надежности проведения сделок с недвижимостью, посредством секьюритизации недвижимости, и продажи множества раздельных ценных бумаг, включающих в себя ценную бумагу на право собственности и ценную бумагу на инвестицию. Система содержит терминалы трейдеров, соединенные через сеть связи, сервер секьюритизации недвижимости для покупки недвижимости, сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость для предоставления информации об инвестиционной ценной бумаге с сервера секьюритизации недвижимости и информации о продаже инвестиционной ценной бумаги с терминала трейдера, сервер оценки активов для предоставления информации об оценочной цене на недвижимость, соответствующую инвестиционной ценной бумаге, на сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость. Способ описывает работу указанной системы. 2 н. и 11 з.п. ф-лы, 9 ил.

1. Система сделок с недвижимостью для продажи собственного капитала секьюритизированной недвижимости с использованием терминалов трейдеров, соединенных через сеть связи, при этом система содержит:
сервер секьюритизации недвижимости для покупки недвижимости, делящий право собственного капитала на недвижимость на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, каждые из которых имеют разное право на получение дивиденда, и управляющий правом и дивидендом для ценной бумаги;
сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость для предоставления информации об инвестиционной ценной бумаге с сервера секьюритизации недвижимости и информации о продаже инвестиционной ценной бумаги с терминала трейдера, вместе с информацией об оценочной цене недвижимости, деления и покупки инвестиционной ценной бумаги в ответ на запрос покупки с терминала трейдера, и предоставления результирующего изменения в праве на сервер секьюритизации недвижимости; и
сервер оценки активов для предоставления информации об оценочной цене на недвижимость, соответствующую инвестиционной ценной бумаге, на сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость.

2. Система по п.1, в которой сервер секьюритизации недвижимости дополнительно содержит учредитель прав для деления права собственного капитала недвижимости на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, и учредитель прав определяет, по меньшей мере, одно из отношения прав собственного капитала между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой, дивидендного отношения между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой, условия покупки для держателя права проживания, условия времени продажи, и условия даты дивидендов, на основании предопределенного критерия.

3. Система по п.2, в которой сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость предоставляет информацию о праве проживания и его дивидендах, предусмотренную сервером секьюритизации недвижимости или поставляемую по запросу продажи с терминала трейдера, предоставляет предопределенную информацию об ограничении покупки для права проживания, покупает право проживания в ответ на запрос покупки с терминала трейдера и поставляет результирующее изменение в праве на сервер секьюритизации недвижимости.

4. Система по п.1, в которой сервер секьюритизации недвижимости содержит учредитель прав для определения права проживания, инвестиционной ценной бумаги и права на получение дивиденда на основании информации об оценке для недвижимости, которая должна покупаться, через сервер оценки активов.

5. Система по п.1, в которой сервер секьюритизации недвижимости содержит: устройство управления информации о продаже для приема, по меньшей мере, одного из цены продажи для недвижимости, которая должна покупаться, коэффициента деления между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой, и дивидендного отношения между правом проживания и инвестиционной ценной бумагой, в качестве информации о продаже, а также приема запроса покупки на недвижимость; устройство запрашивания сделки для предоставления информации о продаже из устройства управления информации о продаже на сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость, чтобы запрашивать договор сделки; и учредитель прав для приема информации о завершении сделки с сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость, оплаты цены продажи на недвижимость, и передачи права, осуществляющий запрос сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость на выполнение договорной сделки.

6. Система по п.1, в которой сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость содержит:
поставщик информации о собственном капитале для поставки информации о праве собственного капитала на недвижимость вместе с текущей ценой и дивидендным отношением;
устройство управления сделок с собственным капиталом для предоставления информации от поставщика информации о собственном капитале на терминал трейдера и приема запросов продажи и покупки; процессор сделки для сравнения информации о покупателе с предопределенным критерием, чтобы определять, предоставлена ли покупателю возможность покупать недвижимость, по приему запроса покупки, принятому через устройство управления сделок с собственным капиталом и, когда покупателю предоставлена возможность покупать недвижимость, обработки договора или сделки;
процессор зависимости прав для формирования информации об изменении зависимости прав, которая должна поставляться покупателю и на сервер секьюритизации недвижимости, на основании результата из процессора сделки; и
процессор цены продажи и затрат для оплаты денежной суммы сделки и отдельного расчета налога и комиссионного вознаграждения в затратах на основании результата из процессора сделки.

7. Система по п.1, в которой сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость содержит: процессор секьюритизации недвижимости для приема запроса на сделку с правом проживания или инвестиционной ценной бумагой с сервера секьюритизации недвижимости или запрашивания секьюритизации недвижимости; корректор информации о правах для обмена информацией об изменении в праве собственного капитала с сервером секьюритизации недвижимости; и устройство управления оценки активов для возврата информации о цене и информации о дивидендах права проживания или инвестиционной ценной бумаги на сервер оценки активов при успехе продажи.

8. Система по п.7, в которой сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость либо сервер секьюритизации недвижимости содержит устройство управления управляющих компаний для предоставления информации о праве проживания для продажи внешней управляющей компании для обеспечения автономных брокерских операций с недвижимостью и приема информации о проданном праве проживания, чтобы распознавать возникновение сделки.

9. Система по п.1, в которой сервер сделок с ценными бумагами под недвижимость возвращает информацию о цене продажи и информацию о дивидендном отношении на сервер оценки активов при успехе продажи и сервер оценки активов обновляет существующую информацию об оценке возвращенной информации.

10. Способ сделок с недвижимостью между терминалами трейдеров по недвижимости и собственному капиталу, соединенными через сеть связи, при этом способ содержит:
этап секьюритизации недвижимости, на котором делят, посредством сервера секьюритизации недвижимости, право собственного капитала на недвижимость для продажи на право проживания и инвестиционную ценную бумагу, имеющие разные дивидендные отношения, на основании информации о недвижимости, поставляемой терминалом продавца, и информации об оценке активов для недвижимости;
этап обращения ценной бумаги, на котором принимают, посредством сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость, информацию об инвестиционной ценной бумаге с сервера секьюритизации недвижимости или информацию о продаже для инвестиционной ценной бумаги с терминала трейдера, поставляют информацию об инвестиционной ценной бумаге вместе с информацией об оценке активов на терминал трейдера и поставляют информацию об изменении прав, являющуюся следствием продажи, на сервер секьюритизации недвижимости;
этап обновления прав, на котором обновляют, посредством сервера секьюритизации недвижимости, информацию о правах для права собственного капитала на недвижимость информацией изменения прав, принятой с сервера секьюритизации недвижимости; и
этап выдачи дивидендов, на котором выдают, посредством сервера секьюритизации недвижимости, дивиденды на право проживания и инвестиционную ценную бумагу с предопределенными разными дивидендными процентами, когда удовлетворено предопределенное дивидендное условие.

11. Способ по п.10, дополнительно содержащий этап обращения прав на проживание, на котором поставляют, посредством сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость, информацию о правах на проживание с сервера секьюритизации недвижимости или информацию о правах проживания с терминала трейдера вместе с информацией оценки активов на терминал трейдера, совершают сделку в ответ на запрос покупки от покупателя, удовлетворяющий предопределенному условию покупки, и поставляют информацию об изменении прав на сервер секьюритизации недвижимости.

12. Способ по п.10, дополнительно содержащий:
этап, на котором поставляют, посредством сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость, информацию о праве на проживание и инвестиционной ценной бумаге с сервера секьюритизации недвижимости на терминал трейдера, составляют договор на продажу, и поставляют информацию о договоре на сервер секьюритизации недвижимости; и
этап установления зарегистрированного права, на котором, когда принятый договор на продажу удовлетворяет предопределенному критерию, покупают, посредством сервера секьюритизации недвижимости, недвижимость у продавца согласно договору, приобретают право собственности на недвижимость, и устанавливают права на раздельные право проживания и инвестиционную ценную бумагу.

13. Способ по п.10, дополнительно содержащий этап вверения права проживания и продажи, на котором поставляют, посредством сервера сделок с ценными бумагами под недвижимость или сервера секьюритизации недвижимости, информацию о праве проживания для продажи внешней управляющей компании для обеспечения автономных брокерских операций с недвижимостью, и, когда информация о проданных правах проживания принята от внешней управляющей компании, обновляют, посредством сервера секьюритизации недвижимости, право информацией.